요즘 ‘전세 사기다, 보증금 떼 먹힌다‘ 이런 말들이 많아서 집 구할 때 신경이 많이 쓰입니다.
다행히 집 구하기 전에 내가 빌려 살 이 집이 안전한지, 위험한지를 아는 방법이 있습니다.
바로 등기부등본을 샅샅이 파헤치는 것 인데요.
등기부등본을 통해 집주인이 진짜 소유자인지, 압류·가압류 같은 권리관계 변동은 없는지 알 수 있기 때문입니다.
이 포스팅을 통해 나의 소중한 전세보증금을 지키기 위한 여러 가지 팁도 얻을 수 있을 것입니다.
지금부터 차근차근 설명해 드릴게요.
글의 순서
등기부등본이란?
등기부등본은 이렇게 생겼습니다.
등기부등본은
- 집 주인이 누구인지,
- 압류될 위험은 없는지,
- 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 등을
상세하게 적어 놓은 장부이고 인터넷 등기소에서 손 쉽게 열람할 수 있습니다.
아래 링크를 클릭하면 인터넷 등기소로 연결됩니다.
저도 마찬가지지만 특히 부린이들은 등기부등본을 잠깐 봤을 때는 뭐가 뭔지, 어떤 정보를 말해주고 있다는 것인지 파악하기 어려울 수 있습니다.
하지만 알고 보면 그렇게 어렵지 않습니다.
지금부터 하나하나 살펴보겠습니다.
등기부등본의 구성
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어있습니다.
표제부
표제부는 부동산에 대한 정보, 주소, 건물번호 등을 나타내는 부분이라고 할 수 있습니다.
- 전세나 월세를 계약할 때라면 표제부를 유심히 보는 게 중요하지만,
- 계약하기 전이라면 갑구와 을구를 유심히 살펴보는 게 좋습니다.
갑구와 을구에 그 집(그리고 내 돈)에 관련된 위험 시그널을 포착할 수 있기 때문입니다.
그럼 지금부터 위험한 집을 거르는 방법을 알아보겠습니다.
갑구에서 알 수 있는 것들
갑구에는 누가 이 집을 가지고 있는지 즉, 소유권에 대한 정보가 적혀 있는데요.
갑구에서 아래 키워드들이 보이면 위험하다고 볼 수 있습니다.
- 가등기
- 신탁
- 압류
- 가압류 등기
- 경매개시결정
- 임차권
- 등기명령 등
위에 나열한 갑구 키워드 중 가장 주의해야할 키워드 TOP 1 은 무엇일까요?
바로 ‘가등기‘ 입니다.
가등기는 ‘집이 법적으로 넘어갈 예정‘이라는 것 즉, ‘조만간 집 주인이 바뀔 수 있다‘는 걸 의미하기 때문입니다.
따라서 집 계약 전, 소유권이 어떻게 될 것인지에 대해 반드시 정확하게 확인해야하고, 직거래는 절대 하지 않는 것을 추천합니다.
그 외에도 경매개시결정, 임차권등기명령이 보인다면 웬만하면 그 집을 계약하지 않는 것이 좋습니다.
그 이유는 그 집에서 살다가 어떤 문제가 발생했을 때, ‘문제가 있는 집 인것이 명시되어있는데도 들어갔네? 알고 들어간 당신 책임임‘ 것으로 간주되어서, 법적으로 보호를 받기 어렵기 때문입니다.
을구에서 알 수 있는 것들
등기부등본의 을구에서는, 집주인이 빌린 돈에 관련된 정보를 확인할 수 있습니다.
특히, 을구의 근저당권설정에서 오른쪽에 있는 채권최고액을 보면 집 주인이 돈을 얼마나 빌렸는지 알 수 있습니다.
채권최고액은 일반적으로 대출금액(융자)의 120-130%를 의미합니다.
예를 들어 그림과 같이 채권최고액 6000만 원이라고 적혀 있다면, 빌린 돈은 약 5000만 원이라고 볼 수 있는 거죠.
집 계약 전, 반드시 알아야하는 공식
이 공식을 반드시 기억해두세요.
“융자+보증금 〈 집 시세의 70%”
- 융자는 쉽게말해 ‘집 주인이 빌린돈’이라는 뜻이고,
- 보증금은 세입자가 나갈때 돌려줘야하는 돈을 의미합니다.
즉, 융자+보증금은 ‘(집주인 기준) 자기 돈이 아닌 남의 돈‘를 나타내는 것이라고 할 수 있는데요.
부동산이 값 비싼 자산인 만큼 집 주인들은 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것이 일반적인데, 이런 경우에는 등기부등본에 ‘근저당권설정‘이라고 표기됩니다.
부동산으로 돈을 빌리는 건 문제가 없지만, 지나치게 큰돈을 빌리는 건 문제가 될 수 있어요.
마치 개인이 주택담보대출을 받을 때 본인의 소득 수준의 일정 비율을 넘어가지 못하게 제한하는 것과 비슷하죠?
DSR 이라고 하는데요. 혹시 주택담보대출에 대해 알고 싶다면 이 포스팅을 참고해보시면 도움 될 거에요.
다시 돌아와서, 부동산을 담보로 큰 돈을 빌렸는데 혹시라도 안 좋은 일이 생겨서 빌린 돈을 갚지 못할 경우가 생길 수도 있습니다.
이런 경우에는
- 내가 살고있던 집이 갑자기 부동산 경매로 넘어갈 수도 있고,
- 부동산이 시세보다 낮게 팔리게 되는 경우에는 전세금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 있기 때문에
주의해야합니다.
그렇다면 집주인이 돈을 얼마나 빌려야 그나마 괜찮은 정도라고 볼 수 있을까요?
전문가들에 의하면 융자와 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70% 미만일 때 안전한 수준이라고 알려져있습니다.
그럼 이제 융자와 보증금이 각각 얼마인지 확인하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.
융자는 앞서 말했던 것처럼 등기부등본을 통해 알 수 있고, 보증금을 알기 위해서는 내가 계약하려는 집이 다가구 주택인지, 다세대 주택인지부터 먼저 알아봐야 해요.
내가 계약하려는 집이 다세대 주택일 경우에는 내 보증금만 넣어서 계산하면 되는 것 이고요.
다가구 주택일 경우에는 다른 세입자의 보증금까지 합해서 계산해야 합니다.
- 참고로, 다가구 주택이란 주인 한 명이 건물을 통째로 소유해 여러 호실을 관리하고 있는 구조로 일반적으로 층수가 낯은 원룸 건물을 가리킵니다.
다른 세입자의 보증금 정보는 중개사한테 ‘중개대상물 확인설명서‘를 달라고 하면 해당 문서에서 확인할 수 있어요.
그럼 예를한번 들어서 설명해보겠습니다.
예를 들어
- 시세가 2억 원인 집의 등기부등본을 봤을 때,
- 근저당권 설정의 채권최고액이 6,000만 원,
- 보증금이 1억 원이라면
융자(5,000만 원)와 보증금(1억 원)을 합친 금액(1억 5000만 원)이 집 시세의 70%(1억 4000만 원)보다 크기 때문에, 해당 집은 안전하다고 보긴 어렵습니다.
마지막 보호 장치
여기까지 다 살펴봤지만, 혹시나 내가 확인하지 못한 위험 요소들이 있을 수 있습니다.
그럴 경우에는 마지막 보호 장치로 전세 보증보험에 가입하는 방법이 있습니다.
전세보증보험은
- 주택도시보증공사(HUG),
- SGI서울보증, 한
- 국주택금융공사(HF)
에서 들 수 있는데요.
각자 조건과 성격이 다르기 때문에, 내가 계약할 집의 보증보험으로는 어느 것이 적절할 지 꼼꼼히 살펴봐야합니다.
혹시라도 만약 정말 위험한 집인 경우에는, 보증보험에 가입하는 것을 거부당할 수도 있습니다.
가입을 거부 당했을 경우에는 그만큼 위험하다는 뜻이니, 계약금을 날려야 한다고 해도 다시 생각해 보는 게 좋습니다.
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