지주택이란?
많은 사람들이 알고 있는 지역주택조합(이하 지주택)은 원수가 가입한다 해도 한 번쯤은 말릴 정도라고 악명이 높은데요.
지주택이 무엇인지, 어떤 장점이 있는지 알아보고 그럼에도 왜 가입하는 것을 추천하지 않는지 알아보겠습니다.
글의 순서
지주택이란? 관심받는 이유
부동산 관련 정책 등 다양한 요인에 의해서 크게 오른 집값을 보며 내 집 마련이 점점 어려워지고 있습니다.
서울의 아파트보다 상대적으로 저렴한 수도권 아파트, 더 나아가 주택과 빌라를 선호하는 심리가 작용을 한 것인데요.
지주택 조합에 가입하는 것도 저렴하게 내 집을 마련할 수 있을 것이라고 생각하는 같은 맥락에서 관심을 받게 되었습니다.
지주택은 왜 저렴할까
그렇다면 본격적으로 지주택 조합원이 무엇이길래 시세보다 더욱 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다고 알려진 것인지 알아보겠습니다.
이익구조
우선 이런 조합 형태의 아파트 건설 방식은 보통의 시행사가 용지를 분양을 하는 일반적인 주거 공급 방식에 비해서 뭐 하나 중요한 게 빠져 있습니다.
바로 시행 이익 즉, 마진입니다.
즉, 이론적으로 조합원들이 힘을 모아서 토지도 사고, 설계사도 시공사도 스스로 선정할 수 있으니 단가도 줄일 수 있습니다.
또한, 사업을 통해 발생한 이익을 조합원들이 모두 돌려받을 수 있는 그런 구조이니 대략 20~30% 저렴하게 아파트를 소유할 수 있다는 계산을 할 수 있습니다.
빠른 의사결정
조합 형태의 주거 공급 방식은 또 다른 장점은 바로 진행속도가 빠르다는 것인데요.
일반적으로 재건축이나 재개발 사업처럼 정비구역을 지정할 필요가 없고 조합원들이 이미 모여 있는 상태이기 때문에 청약 통장도 필요하지 않습니다.
또한, 조합원들끼리 동호수를 우선적으로 배정할 수 있으니 아무래도 동호수도 유리하게 배정받을 수 있는 확률이 높아지는 장점이 있습니다.
지주택의 위험성
지금까지 내용을 보면 지주택 조합원으로 초기에 들어가지 않을 이유가 별로 없어 보이는데요.
그러나 한 번 더 깊이 생각해 보면 여러 가지 장점이 있는 것처럼 여러 위험도 있을 수 있다는 것을 쉽게 알 수 있습니다.
일단 장점, 단점을 떠나서 지주택의 가장 큰 특징은 조합원에게 무한 책임이 있다는 점입니다.
지주택은 전문적으로 아파트를 공급하는 시행사가 건설 사업을 주도하는 게 아니고 조합원들이 자발적으로 모여 아파트 건설 사업이라는 큰 비즈니스를 하는 것이다 보니 여러 미흡한 부분들이 있을 수 있습니다.
어떤 이유로든지 사업이 지연되거나 무산된다면 조합원들이 부담했던 초기 사업비가 소진되면서 많은 책임과 직면하게 됩니다.
만약 사업이 지연된다면 계속해서 발생하는 금융 비용에 대한 책임이 차후에 추가 분담금이라는 걸로 되돌아올 수 있으며, 혹시라도 사업이 무산된다면 초기에 조합원들이 모았던 소중한 종잣돈이 크게 손실을 볼 수도 있습니다.
사업이 잘 되면 조합원들이 이득을 보는 구조지만 잘못되면 그것에 대한 책임도 무한적으로 조합원이 져야 된다는 의미입니다.
지주택 가입 전 체크할 것
그러면 지주택 조합원이 되기 전에는 알아야 될 내용들을 살펴보겠습니다.
토지확보
첫 번째는 토지 확보입니다.
사업 시행 인가를 득하기 위해서는 아파트 사업 부지 면적의 80%에 대한 토지 사용 승낙을 지주로부터 받아야 되며, 15% 이상을 실제로 토지 소유권을 조합이 취득을 해야 됩니다.
- 토지 수용 권한이 있기 때문에 토지 확보는 문제가 없다.
조합원을 모집하는 상담사들의 주된 홍보 멘트 중 이렇게 얘기하는 경우들이 좀 있는데 이는 반은 맞고 반은 틀린 얘기입니다.
착공을 하기 위해서는 100% 토지를 원래 확보해야 되는 것이 맞지만 도시계획 변경, 즉 지구단위 계획을 한다는 전제로 95% 이상을 토지를 확보하게 되면 나머지 5%는 수용할 수 있도록 한다는 규정을 위와 같이 과장되게 홍보하는 경우라고 볼 수 있겠습니다.
조합원간 분쟁 가능성
어떤 사업이라도 마찬가지이지만 지주택 사업 역시 람들이 모여서 하는 사업이다 보니 여러 가지 이해관계가 첨예하게 부딪히기 마련입니다.
조합의 리더 격인 집행부가 있고, 일반 조합원 그리고 사업의 진행을 대리해 주는 개발 정비업체 시공사 사이의 마찰이 일어나기 쉬운 구조라고 볼 수 있습니다.
조합원만을 위한 이익 사업을 해야 한다고 생각하는 일반 조합원 입장에서는 집행부의 투명성과 청렴함이 무엇보다 중요하다고 여겨지지만 아무래도 이해관계에 의해서 그러기가 쉽지 않습니다.
조합 집행부와 일반 조합원 사이의 마찰이 생기며 비대위가 구성되는 경우가 있고, 그것이 봉합된 후 또 다른 의견을 가진 비대위가 나서기도 하며 복잡한 일련의 과정을 거치는 경우가 빈번하게 발생한다고 볼 수 있습니다.
조합원 자격
조합 설립 인가 신청일 1년 전부터 무주택 또는 1주택의 세대주여야 합니다.
거주 기간 요건을 충족해야 하기 때문에 고된 인내의 시간을 겪었음에도 조합원 자격이 안 돼서 탈락하는 불상사가 생기면 안 되겠습니다.
또한 간혹 자녀한테 증여하거나 타인과의 거래가 자유롭다고 알려져 있지만, 조합원의 권리를 거래하기 위해서는 흔히 알려져 있는 재건축이나 재개발같이 정비 사업의 까다로운 입주권 거래 조건을 그대로 따라간다는 것도 반드시 인지하고 있어야 합니다.
조합원 모집 홍보 문구
조합원을 모집하는 시점은 사업 계획이 확정되기 이전이므로, 조합원 모집 과정에서 홍보하는 내용들을 무조건 신뢰해서는 안 됩니다.
동호수 지정, 분양가격 등 조합원들이 중요하게 생각하는 사항들은 조합원 모집이 완료된 이후에 사업 계획 승인과 분양 승인을 통해서 확정됩니다.
따라서 조합원 모집하는 과정에서 홍보하는 것들은 아직 확정되지 않은 내용일 수 있으니 이 점은 반드시 유의해야 합니다.
+ 그 외 과장된 홍보 문구(주의 사항)
입주시기 3년이내 가능하다?
지역주택조합 사업은 조합원을 모집하여 자금을 모은 후 토지를 확보해야 합니다.
이후,
- 사업승인
- 분양승인
- 철거,착공,준공
- 입주
의 과정을 거쳐야 하기 때문에 순조롭게 사업이 진행된다고 하더라도 3년 이내에 입주하는 것은 현실적으로 어려울 수 있습니다.
분양가가 절반이다?
아파트 가격이 상승하는 시기에 무난하게 사업이 진행되었던 단지의 경우, 평균보다 20~30% 낮은 가격으로 조합원들이 분양을 받은 사례가 있습니다.
또한 입주 기간 동안 주변의 아파트 시세가 많이 상승하는 경우에는, 입주하고 보니 평균 시세 대비 아파트 가격이 낮아 보이는 효과가 있을 수 있습니다.
위와 같이 분양가가 낮은 혜택을 누리는 것은 아파트 시장이 상승장이거나 조합 사업이 매우 순조롭게 잘 진행되는 경우에만 가능한 것이므로 일반화하기에는 무리가 있다고 볼 수 있습니다.
신탁회사의 관리덕분에 안전하다?
간혹 ‘신탁회사가 책임지기 때문에 안전하다’라는 내용의 홍보문구를 볼 때가 있습니다.
준(準) 금융기관인 신탁회사가 관리하기 때문에 사업이 진행되는 과정에서 안전하다고 홍보하는 것인데, 신탁회사는 단지 자금을 안전하게 보관하며 관리한다는 의미인 것이지 사업의 성공을 100% 보장한다(손실을 책임진다)는 의미가 아니라는 점을 반드시 인지해야 합니다.
| 과장된 홍보문구 | 진실 |
| 입주 빠르다 | 제대로 절차를 밟는다면 3년안에 입주하는 것은 불가능하다. |
| 분양가 싸다 | 부동산 시장이 호황기이거나 조합 사업이 매우 순조롭게 진행되는 경우에만 그렇다. |
| 안전하다 | 신탁회사는 자금을 관리할 뿐 손실을 책임져주지 않는다. |
결론
확률적으로 지주택 사업이 성공할 가능성은 15% 수준이라고 하며, 최초의 계획에 맞춰서 성공적으로 입주까지 완료되는 사업장은 5%가 안된다는 통계가 있습니다.
홍보문구에 현혹되어서 쉽게 믿어버리기에는 아쉬운 점이 있다는 것은 확실해 보입니다.
적은 돈으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회라고 보기에는 다소 위험한 요소들이 많이 있다는 지역주택조합.
이번 포스팅을 통해서 지주택에 관한 유의해야 할 것을 알아보았습니다.
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