DSR 뜻 DSR 전세 대출 DSR 주택 담보 대출 DSR 신용 대출
LTV, DSR, DTI..
부동산 정책 관련한 뉴스나 기사를 볼 때 항상 등장하는 용어들입니다.
실생활에서 굉장히 많이 듣는 용어이기도 하고, 특히 주택을 구입하려고 예산을 짜고계시다면 그 개념을 반드시 알고 있어야 합니다.
DSR 뜻 그리고 대출 관련된 용어들 알아보겠습니다.
글의 순서
대출의 종류
우리가 집을 살 때에는 일반적으로 대출을 받아서 사게 됩니다.
대출의 종류는 크게 두 가지로 나뉩니다.
- 신용대출
- 담보대출
신용대출
신용대출은 말 그대로 나의 신용을 보고 대출을 해주는 것입니다.
일반적으로 집 살때 신용대출로 대출을 받아서 자금을 조달하는 방법은 바람직하지 못합니다.
담보대출보다 대출 한도가 낮고 금리가 높기 때문입니다.
담보대출
그렇다면 담보대출은 왜 신용대출보다 금리가 낮을까요?
사업 또는 결혼 등.. 현금이 필요한 순간이 왔는데 돈이 없다고해서 전 재산을 탈탈 털어서 구입한 집을 팔아 돈을 마련할 수는 없습니다.
내가 사고싶은 집, 또는 이미 가지고 있는 집을 담보로 대출받는 주택담보대출일 경우에는 은행 입장에서 집을 담보로 받고 돈을 빌려주는 것이므로 이 사람이 대출을 갚지 못하더라도 그 집을 팔면 되니 훨씬 더 안정적인 거래가 됩니다.
그렇기 때문에 담보대출은 신용대출 대비 이자를 조금만 받는 것입니다.
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LTV 뜻
LTV는 Loan To Value ratio의 약자입니다.
영문 그대로 해석을 해보자면 주택 담보대출 비율, 담보의 실제 가치 대비 내가 받을 수 있는 대출의 비율을 의미합니다.
결국 LTV는 주택 가격 그 자체에 관심을 두고 대출 한도를 결정하는 것입니다.
더 쉽게 정리해보자면 아래와 같습니다.
- LTV : 너가 가지고 있는 집 얼마야? 그 집 값의 몇% 까지만 빌려줄게.
LTV를 적용하여 대출 한도를 계산해보자면 다음과 같습니다.
- LTV가 60%이고 내가 1억짜리 아파트를 가지고 있으면, 이 집을 담보로 1억 원의 60%인 6천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.
- 5억짜리 아파트를 살 예정인데 LTV가 40%라면, 5억 원의 40%인 2억 원 까지 대출 한도가 결정됩니다.
주의할 점은 담보 가치에 따라 대출 한도가 변할 수 있다는 것입니다.
내가 주택을 5억에 샀다고 해서 담보 가치로 5억을 다 인정해 주는 게 아니라 국민은행에서 고시하는 KB시세 또는 감정가 등 공신력이 있는 가치 평가 자료를 통해 담보 가치가 결정됩니다.
즉, 위의 예시에서 내가 5억의 집을 샀어도 대출 당시에 4억으로 가치를 평가한다면 그 금액의 40%가 나오는 것 입니다.
실거래 가격과 평가 가치는 다소 다를 수 있기 때문에 대출을 받을 때는 KB시세가 얼만큼 인정해 주는지 확인해 보셔야 합니다.
LTV 걸어놓는 이유
LTV 40%, 60% 등.. 왜 내 집 값의 40%, 60% 만 대출해주는 것일까요?
결론적으로는 LTV는 일종의 안전장치라고 생각하면 됩니다.
예를 들어서 내가 1억 짜리 집을 살 때 100%로 대출을 받아 은행돈 1억으로 집을 샀다고 가정해보겠습니다.
갑자기 어떠한 이유로 내가 산 1억 원 짜리 집이 8천만 원으로 하락한다면, 은행은 단지 돈을 빌려주기만 했는데 2천만 원 손해를 보게되는 것입니다.
부동산 가격이 계속 하락한다면 은행돈 1억을 갚아야하는 나로서는 집을 팔아도 대출을 갚을 수가 없는 상황이 되는 것이죠.
은행이 내 집(담보)을 경매에 붙여 상황을 해결하려고 하겠지만, 제 값을 받지 못할 수도 있고 은행 입장에서도 시간과 비용을 소모해야하기 때문에 애초에 LTV를 적용해서 집 값의 일부분만 대출을 해줌으로써 만약의 사태에 대비하는 것이라고 생각하면 됩니다.
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DTI 뜻
LTV 비율을 통해서 내가 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 알 수 있었습니다.
하지만 LTV를 적용하여 나온 값은 대출의 최대 한도일 뿐, DTI라는 비율을 적용해봐야 합니다.
DTI는 Debt To Income 의 약자로 총부채 상환 비율을 의미하며, 빌려준 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가하는 지표라고 볼 수 있습니다.
쉽게 정리해보자면 다음과 같습니다.
- 네 연봉이 얼마야? 그 소득(경제적 능력)을 보고 얼마를 빌려줄지 결정할게.
예를 들어서, 내 연봉이 5천만원이고 매년 원리금을 상환하는데에 2천만원을 사용한다면 DTI는 40%인 것입니다.
5천만원을 벌어서 5천만원 전체를 온전히 빚 갚는데에 쓰면 안되기 때문에, 연간 갚아야 할 돈이 수입의 일정 금액을 넘지 않는 선에서만 돈을 빌려주겠다는 의미입니다.
즉, DTI가 일정 % 수준을 넘어가게 되면 더 이상 대출을 받을 수 없게 됩니다.
사실 DTI보다 더 자주 접하게 되는 용어는 아래에서 다룰 DSR 입니다.
DSR 뜻
DSR 뜻은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환 비율을 의미합니다.
빚을 갚기 위해서 내 연간 소득의 어느 정도를 사용하는지, 사용자의 원리금 상환 능력을 가늠하는 지표로 DTI와 비슷하다고 볼 수 있습니다.
- 너 빚 얼마있어? 매년 갚아야하는 원금이랑 이자가 얼마나 있는지 보고 빌려줄게
DSR과 DTI의 다른점
DSR과 DTI를 산출하는 공식의 차이입니다.
- DSR : (주택담보대출의 원금과 이자상환액 + 다른 대출의 원금과 이자 상환액)/연간 소득 * 100(%)
- DTI : (주택담보대출의 원금과 이자상환액 + 다른 대출의 이자 상환액)/연간 소득 * 100(%)
내가 1년 동안 빚을 갚는데 써야하는 돈을 계산하는 상황에서, 주택담보대출 외 ‘다른 대출의 원금을 포함‘시키는 경우에는 DSR, ‘다른 대출의 원금을 포함시키지 않는다면’ DTI 입니다.
따라서 일반적으로 DTI보다 좁은 의미인 DSR을 맞추는 것이 더 까다롭습니다.
위에서 말한 다른 대출이라 함은 다음과 같습니다.
- 자동차 할부금
- 학자금 대출
- 카드론
- 신용대출(마이너스 통장)
DSR 40% 규제?
정부는 2022년 1월 1일부터, 지역에 관계없이 총 대출액이 2억 원을 넘는 차주를 대상으로 원금과 이자의 연간 상환액 합계가 연 소득의 40%를 넘지 못하게 하게끔 한다고 했습니다.
즉, 내가 가진 모든 대출의 합이 내 수입의 40%를 초과할 수 없도록 막겠다는 의미입니다.
이것이 DSR 40% 넘지않는 수준까지만 대출을 해주겠다는 의미이고, DSR 40% 규제입니다.
DSR 40% 규제라는 표현을 이해하기 쉽게 풀어서 쓰면 다음과 같습니다.
- 당신이 주택담보대출로 빌리고 싶은 돈으로 DSR을 계산했을 때 그 값이 40%를 초과한다면 대출을 받을 수 없습니다.
- 왜냐면 당신의 연 소득 중 40%가 넘는 돈이 빚 갚는 것으로 빠져나가기 때문(에 담보대출을 받게 된다면 경제적인 어려움이 예상됨)입니다.
- 그러니까 DSR을 40% 이하로 줄인 다음에 다시 오세요.
만약 이 상황에서 대출을 받기 위해서는 어떻게 해야할까요?
- 희망 대출액을 줄여 DSR 산출 공식의 분자를 낮춤으로써 DSR을 40% 이하로 줄이게 되면 대출을 받을 수 있습니다.
- 주택담보대출 이외의 다른 대출(거의 신용대출)을 모두 상환함으로써 DSR을 낮출 수 있습니다.
- 관련된 글 : 내 연봉으로 DSR 계산한다면
- 주택담보대출의 만기가 확대된 상품을 선택하여 매년 갚아야하는 금액을 줄임으로써 DSR을 낮추어 대출을 받을 수 있습니다.
- 이로써 대출한도가 늘어날 수 있지만 대출 기간이 길어지는 만큼 갚아야하는 이자도 늘어난다는 것을 주의해야 합니다.
- 관련기사 : DSR 때문에…40년 만기 주담대 이어 10년 신용대출까지
DSR을 높이면 안되나?
DSR 규제를 완화하여 사람들이 많은 대출을 받게 되면 위험할 수 있습니다.
이미 높은 수준의 가계부채를 안고있는 상황이고, 대출을 갚을 능력이 부족한 사람에게 무리하게 대출을 해주었다가 금리 인상 등으로 사람들이 빚을 갚지 못하는 상황이 된다면 금융기관 부실로 인한 경제위기를 초래할 수 있기 때문입니다.
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